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Esto es orientación al consumidor de fuentes oficiales, no asesoramiento jurídico. Las normas sobre el nivel de renta (como el freno de alquileres) varían por ciudad y no figuraban en las páginas leídas.
Resumen rápido
- Fianza máxima
- 3 meses de Kaltmiete
- Cuotas de la fianza
- 3 pagos mensuales iguales
- Tope de comisión del agente
- 2 meses de renta base más IVA
- Preaviso del inquilino
- 3 meses, por escrito
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Primeros pasos
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Agentes y contratos de duración determinada
Si se recurre a un agente inmobiliario, la comisión está limitada a dos meses de renta base más IVA. Normalmente lo contrata el arrendador, de modo que el inquilino por lo general no debería pagar, y los agentes no pueden exigir pagos por adelantado. Para comprobar a un agente, busca un Maklerschein (autorización según el § 34c GewO), un aviso legal completo en la web y varios anuncios.
Los contratos indefinidos son los más habituales. Los contratos de más de un año y los verbales se presumen indefinidos, y los de duración determinada son raros y solo se permiten en casos limitados, como el uso propio del propietario o una gran reforma.
Opciones y devolución de la fianza
El arrendador suele invertir la fianza al tipo habitual de ahorro con preaviso de tres meses. Según lo acordado, un aval bancario por el importe de la fianza puede sustituir al efectivo.
Tras devolver la vivienda, el arrendador debe devolver la fianza con intereses una vez saldadas la renta y los gastos. Según el EVZ, ocurre entre tres y seis meses después de terminar el contrato.
Subidas de renta y salida
Una subida por adaptación al mercado exige tres meses de preaviso, no puede superar el 20 % en tres años y por lo general requiere 15 meses desde la última subida. El arrendador debe justificarla por escrito y tienes dos meses para aceptar o rechazar.
Para irte, comunica por escrito, mejor por correo certificado, con tres meses de antelación. En el ejemplo del EVZ, el aviso dado el 2 de octubre termina el contrato el 31 de diciembre. Si firmaron varios inquilinos, uno solo no puede rescindir.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta fianza puede pedir un arrendador alemán?
Como máximo tres meses de Kaltmiete (§ 551 BGB). Puedes pagarla en tres cuotas mensuales iguales.
¿Tengo que pagar la comisión del agente?
La comisión está limitada a dos meses de renta base más IVA, y debe pagarla quien contrata al agente, normalmente el arrendador. Los agentes no pueden exigir pagos por adelantado.
¿Cuándo me devuelven la fianza?
Según el EVZ, entre tres y seis meses después de terminar el contrato, una vez saldados todos los gastos.
¿Cómo termino un alquiler?
Comunícalo por escrito con tres meses de antelación, mejor por correo certificado. Todos los inquilinos que firmaron deben firmar el aviso.
¿Cómo detecto una estafa de alquiler?
No pagues nada antes de firmar y recibir las llaves, desconfía si el arrendador no se reúne en persona y no envíes copias de tu documento. Denuncia las ofertas sospechosas al portal y a la policía si te estafaron.
Fuentes oficiales
Lee esto primero
- European Consumer Centre Germany: renting in GermanyContenido del contrato, agentes, subidas, preaviso, entrega y estafas
- Stadt Gerlingen: Mietkaution (§ 551 BGB)Fianza máxima, cuotas, inversión separada, aval bancario y devolución
Los requisitos pueden variar según la nacionalidad, el trabajo o los estudios y la ciudad. Confirma cada paso con la autoridad oficial antes de actuar.